Las nuevas variables en juego de la macroeconomía anunciadas por la mesa chica del presidente Javier Milei no son ajenas a la industria inmobiliaria, un sector históricamente dolarizado porque las propiedades cotizan en esa moneda. “Los anuncios van en el camino correcto aunque incompletos para entender la repercusión que tendrán sobre el metro cuadrado. De todas formas, los bienes raíces son inversiones de largo plazo a los que la coyuntura los afecta pero no tanto como a otros sectores”, indica Martín Boquete, director de Toribio Achával.
Asimismo, el referente piensa que si se trasparentan las variables de la economía principalmente el dólar y circulan con el exterior, será una buena señal porque los dólares fluirán e incluso inversiones que están en el exterior podrían destinarse al ladrillo local. En tanto surgen algunas preguntas claves para definir si el plan económico del nuevo presidente truncará el “cambio de ciclo”.
Asimismo, el Gobierno anunció el la suba del dólar oficial en un 100% lo que implicó una devaluación del 54%. Ahora el gran dilema para determinar el impacto en los valores de venta de los inmuebles es cómo podría incidir ese movimiento en el valor del dólar billete que es en el que se realizan las operaciones inmobiliarias. Hoy los precios de los inmuebles están en un piso histórico y los referentes del sector coinciden en que no hay margen para que sigan bajando. En números, los precios de los avisos publicados en Zonaprop reflejan, desde julio un cambio de tendencia y los valores de venta acumulan una suba del 0,8% desde ese momento.
No obstante, este año retrocedieron 1,3% nominalmente y el precio se ubica 22,5% por debajo del máximo alcanzado en 2019. Hoy un monoambiente de 40 metros cuadrados ubicado en la ciudad de Buenos Aires tiene un precio promedio de US$95.1891, mientras que uno de dos ambientes y 50 metros, US$114.364 y uno de tres ambientes y 70 metros está en US$158.989, de acuerdo al Index de la plataforma de avisos.
Por otro lado, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, agrega que en un caso hipotético de que el blue se disparase a, por ejemplo, $5000 nadie saldrá a rematar unidades porque no se trata de un mercado hipotecado. Es decir, los propietarios no necesitan vender para pagar un crédito. Igual, aclara, que una disparada del blue podría paralizar al mercado.
A la vez, Alejandra Covello, directora de la inmobiliaria homónima, prefiere no entrar en el debate “especulativo” del dólar. “Hay que sincerarse, existe un sólo valor del dólar que es el del billete y el mercado de real estate siempre lo entendió así”, advierte.
Al mismo tiempo, Boquete responde que los inmuebles están “baratos” porque hubo poca demanda “a excepción del último semestre que se reactivó y porque el costo de construcción, en dólares, aún es bajo. “Si sube será una señal de que los valores de venta también lo harán”, resume.
Por otro lado, existen tendencias que explican “el piso” de los valores de venta. La primera fue el despegue de operaciones inmobiliarias que registró el 2023 lo que muestra que los compradores convalidaron los precios. En octubre se escrituraron 4559 propiedades en la ciudad de Buenos Aires, un 53,3% más de las relevadas un año antes. A la vez, el número alienta las expectativas del real estate, ya que mostró ser el mejor octubre de los últimos seis años. Para encontrar cifras parecidas hay que retrotraerse a épocas del boom de los créditos hipotecarios UVA del gobierno del ex presidente Mauricio Macri.
Asimismo, “Los datos de octubre marcan una línea de tres meses de un volumen más alto que el resto y se consolida un trimestre de prácticamente más de 4000 operaciones mensuales. Son casi 32.000 escrituras de compraventa en todo el 2023: ese vaso medio lleno da una suba del 22% en el acumulado de los 10 meses comparados entre 2023 y 2022″, señala Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En la misma línea, Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, reconoce que hasta las elecciones la gente tomó decisiones y “estaba ansiosa por escriturar”.
Por otro lado, las otras dos razones que convalidan la baja son que los valores de cierre de operaciones no caen desde hace seis meses y en algunos casos hasta se vislumbran aumentos en algunos barrios concretos. El último informe de Zonaprop revela que si bien en 2022, el 83% de los barrios registró baja de precio cada mes, en noviembre de 2023 se revierte la tendencia y el 58% de los barrios registra suba de precio mes por mes.
Al mismo tiempo, otro indicador de precios amesetados es que los dueños que hasta hace tres o cuatro meses estaban dispuestos a negociar, ahora se resisten. “Están más duros, quieren el askingprice mientras que los compradores buscan hacer el bigdeal”, indicaCovello. Asimismo, de hecho, el volumen de departamentos retasados publicados en Zonaprop cayó y se ubica en el 20% de la oferta, mientras que el descuento promedio efectuado se mantiene estable en 7,2%.
A la vez, la tercera tendencia es que la oferta de avisos de propiedades en venta disminuyó un 35 por ciento en el último año según los datos de Reporte Inmobiliario. ¿Por qué? Un porcentaje de las propiedades que estaban en oferta y a precio de mercado ya se vendieron y por otro lado, los dueños que no quieren negociar precio directamente optaron por sacar el cartel de venta.
Por otra parte, Boquete reconoce “a la incertidumbre sobre cuánto costará construir” como una de las preocupaciones del sector. Afirma que aún está barato y que un posible aumento será una señal de que los valores de venta también lo harán”.
Asimismo, durante los últimos dos años, los costos de construcción medidos en moneda estadounidense estuvieron sometidos a una montaña rusa, fluctuando al compás de la inflación en pesos y las continuas devaluaciones. A la vez, “Podemos hablar que el costo para construir una casa country osciló entre los US$900 y los US$1000/m²″, este año”, detalla Gómez Picasso y agrega la preocupación que tienen los desarrolladores de que el blue esté quedando tan bajo “los metros vendidos en dólares se nos descalzan, percibimos de un lado dólares a $1000 de los compradores pero se dan vuelta y los costos en pesos nos aumentaron muchísimo por la devaluación del oficial” “Esta asimetría puede hacer que algún constructor-desarrollista sin espaldas tenga problemas”, advierte el especialista.
Por otra parte, desde la mirada del inversor en ladrillos, el análisis más lineal es que, en este contexto, a quien tiene los dólares ahorrados, una devaluación le juega a favor porque necesitará cambiar menos billetes para obtener más pesos, pero la realidad es que la devaluación del oficial afecta el valor de los insumos importados en el costo de construcción.
Por otro lado, Miguel Ludmer, director de Interwin, piensa que la devaluación del dólar oficial impactará con el aumento de algunos costos de insumos. “Hasta ahora quien importaba a 380 pesos oficiales tal vez no lo pasaba a su lista de precios a ese valor sino que lo trasladaba a uno intermedio”, explica la razón por la que no espera un cimbronazo tan fuerte en precios. “Había mucha distorsión y especulación en la construcción de valores”, indica.
Por otro lado, en definitiva, el broker comentaque si bien en línea directa esto va a generar un aumento de los costos, también serán más competitivos cuando se abra la importación y sean más limitados los márgenes de utilidad. “Quien tiene el dilema de construir o comprar le recomiendo una casa lista porque el costo de reposición de esa construcción y los dolores de cabeza serán mucho mayor a lo que pagues por una terminada”, analiza Daniel Bryn, creador de Monitor Inmobiliario Invertire.
Por otra parte, y teniendo en cuenta que los precios de venta están en su piso histórico la respuesta es: sí. Hoy el valor promedio del metro cuadrado de una propiedad en la ciudad de Buenos Aires ronda los US$2171, hace un año era US$2300 y en 2018, marcó un pico en US$2800/m², de acuerdo a los datos registrados por Zonaprop.
En tanto y más allá de estos números, Gómez Picasso aclara que “el mejor momento fue hace seis meses atrás”. A la vez, afirma que hoy quien sale al mercado a buscar una propiedad consigue por la misma inversión un inmueble en peores condiciones que si cerraba la operación en mayo o junio de éste año.
Al mismo tiempo, en ese escenario, crece la expectativa de que algunos desarrolladores o inversores que estuvieron “aguantando” unidades a punto de ser entregadas o terminadas a la espera de un aumento de precio, podrían tomar la decisión de desprenderse por el aumento del costo de los insumos necesarios para terminarlo, la mayoría de ellos en dólares.
“Hay una presión sobre los costos de terminación e incluso en el equipamiento de una casa. Una heladera hoy te sale más cara que la semana pasada y decorarla también”, indica Gómez Picasso. Por otro lado, Leandro Molina, director de Zonaprop, aclara que hay diferencias en el precio del metro cuadrado dependiendo si la unidad es a estrenar, en pozo o usada: en el primer caso es de US$2465/m², en el segundo US$2366/m² y US$2035/m² en el tercero, casi US$400 menos que un departamento a estrenar.
